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부동산

last modified: 2015-04-06 20:25:38 Contributors

不動産 / real estate

Contents

1. 개요
2. 상세
3. 특징
4. 거래절차
5. 부동산의 미래
6. 관련 항목


1. 개요

민법상 물건의 정의는 '유체물 및 전기 기타 관리할 수 있는 자연력'(민법 제98조)으로서, 이 물건의 범주안에 들어가는 것들 중, 토지 및 그 정착물을 부동산이라 하며(민법 제99조 제1항), 부동산이 아닌 물건은 동산이라 한다(민법 제99조 제2항). 보통 부동산은 움직일수 없는 물건, 동산은 움직일수 있는 물건으로 분류하기도 하지만, 법적 정의에 의한 부동산의 정확한 정의는 위와 같다.

이와 비슷한 것으로서 동산이지만, 등기를 하는 등 법적으로써 부동산과 비슷한 지위에 있는 동산이 존재하고 이를 준부동산 혹은 의제부동산이라 한다. 예컨대, 자동차나, 선박, 비행기 및 건설 중장비 등을 이야기한다. 자세한것은 준부동산 항목을 참조.

2. 상세

토지의 정착물에 대한 기준은 사회통념으로 결정되며 토지와 분리할수가 없거나, 분리에 과도한 노력 및 과다한 비용이 들어가는 경우를 토지의 정착물로 인정한다.
따라서, 가건물로서 사용하는 컨테이너박스와 같은 경우 부동산이 아니고 동산으로 취급된다.

강학상 토지의 정착물에 대하여 토지와의 그 결합관계에 따라, 종속정착물, 반독립정착물, 독립정착물의 세가지로 분리된다. 이를테면, 도로와 교량과 같은 경우 그것은 토지에 완전히 부착되고 토지와 구분하기가 힘들지만, 일반적인 형태의 건물인 경우 토지와 구조적으로 완전 분리되고 독립적으로 활용되므로, 독립정착물로 분류된다. 반면 반독립정착물의 경우, 대표적인 예로 수목, 미분리의 과실 등이 있다. 예컨대, 수목의 경우 입목등기를 갖추지 아니하면 토지와 함께 움직이지만, 입목등기를 갖춘 경우 토지와 분리되어 개별적인 하나의 부동산으로 취급된다.

재테크의 한 방법으로 선호되고 있으나, 어느정도 열심히 돈을 모으지 않는 이상 쉽게 손댈 수 없다. 직장인 위키러가 있다면 열심히 저축하도록 하자.

부동산의 가치는 일반적으로 접근인구와 비례한다. 따라서 한국같이 인구밀도가 굉장히 높은 국가에서는 부동산투자가 매우 유망하다. 무작위로 100명의 한국부자들을 조사한 결과 88명이 부동산임대수입이 주수입원이라고 한다[1].

적으로는, 민법 제99조에 따라서, 토지 및 그 정착물을 일컫는다. 미등기 혹은 명인되지 않은 나무나 돌담과 같은 정착물은 단지 토지의 일부로 파악하지만[2][3] , 건물은 토지와는 별개의 독립된 부동산으로 파악한다. 건물과 토지를 별개로 보는 것이 일견 당연한 것 같지만, 이는 절대적이지 않고 단지 각각의 사회에서 합의된 정책상의 문제일 뿐이다. 가령 유럽에서는 건물을 토지의 일부분으로 파악하는 법제도 있다고 한다.

3. 특징


  • 규제가 가장 심한 시장 중의 하나이다. 사실 규제가 심각해진 건 떴다방, 용도불법변경 등 각종 불법행위로 인한 자승자박이다. 자세한 사정은 레드 오션 참조. 이 때문에 많이 가지면 세금을 많이 뜯긴다.

  • 주식처럼 부동산을 적절하게 이용해 돈을 벌 수도 있지만 쫄딱 망하는 수도 있다. 그래도 그나마 주식보다는 안전한 편. 주식은 까딱하면 진짜로 가치 제로의 휴지 쪼가리가 되지만, 부동산으로는 무슨 사기라도 당하지 않는 이상 적어도 땅은 남는다. 부동산이 재테크 수단으로 선호되는 데에는 그것이 돈벌이가 된다는 이유도 있지만, "상대적으로" 안전하다는 이유도 있다. 물론 하이리스크 하이리턴의 원칙은 부동산 역시도 예외 아니니, 너무 믿지는 말것. 단 한 번의 재테크 시도로 인생이 막장을 타는 것은 주식과 똑같다. 더구나 거래 성사가 힘들어 환금성이 낮은 부동산의 특성상 급전을 써야 할 경우 헐값에 팔아야 할 경우가 허다한 것이 현실이며 압류되어 법원경매 등으로 나갈 경우에도 불이익이 크다.

  • 주식과는 다르게 부동산은 정보가 폐쇄적이다. 주식은 투자에 관한 거의 모든 정보가 공개되어 서울에 살든 제주도에 살든 그 기업에 대해 아는 정보의 수준은 같을 수밖에 없다. 하지만 부동산은 일반인이 그 부동산의 투자가치에 대해 알기는 거의 불가능하고 제일 많이 알고 있는 사람이 공인중개사인데 해당 부동산과 약간이라도 공간적 거리가 있는 공인중개사라면 그 부동산에 대해 자세한 정보가 없는 경우가 많다.

  • 부동산을 보유하고 있으면 그 가치에 해당하는 재산세가 나오는데, 당연한 말이지만 값비싼 부동산을 많이 들고 있을수록 내야 하는 세금도 많고 부가적인 지출도 커지는 것은 당연한 일이다. 그래서 가용 가능한 현금이 없을 경우 유지비로 인해 알짜배기 부동산을 오히려 손해보며 헐값에 파는 상황에 놓이게 되니 무리한 대출보다 여윳돈으로 사는 것이 낫다.

  • 땅의 경우는 특별히 재투자를 않더라도 보유 가능한 시간이 무제한이지만, 대다수 건물의 경우 길게 잡아도 30년이 한계인 내구연한이 있어 내구연한이 끝날 경우 재투자 없이 무한정 들고 있을 수가 없다. 그래서 수틀릴 경우 부동산은 그냥 들고만 있으면 된다는 것은 땅을 소유한 사람에 한해 해당되는 말이고, 땅이 아닌 건물만 샀을 경우는 가용 가능한 시간 안에 부가가치를 뽑지 않으면 오히려 손해다.

  • 대학교와 더불어 멀쩡했던 지하철 역명이 바뀌는 양대 원흉인데, 주로 다수의 아줌마가 모인 아파트 부녀회의 징징으로 인해서 발생한다. 이는 대외적으로 지명도가 높은 이름 혹은 고급스러운 이름을 붙이면 별다른 호재 없이도 집값이 상승하는 효과가 있기 때문이다. 오래된 아파트 이름이 갑자기 바뀌기도 한다.[4] # 이에 빡친 정부는 도로명주소 체계를 아파트 이름을 쓰지 않는 방식으로 만들어버렸으나, 이번에는 길 이름이 바뀌기 시작했다.(...)

4. 거래절차

자금준비, 정보수집에서부터 계약, 등기에 이르기까지 대단히 복잡한 절차를 거친다. 이때문에 일반인간 거래에선 공인중개사가 거래를 주선하고 중개수수료를 받는 경우가 많다.
절차가 매우 복잡해서인지 국토해양부에서는 부동산 거래절차에 대해 상세하게 안내하는 서비스를 개설했다고 한다. 여기를 보자.

5. 부동산의 미래

그다지 밝지만은 않다.

부동산이 불패신화를 이룩하며 한국에서 비싼 이유는 과거 경제개발 정책의 영향으로 인한 수도권의 인구집중과 빠른 속도의 경제성장으로 인해 부동산이 계속 오르기만 한 탓이 크다. 거기에 높은 출산율까지 더해 인구가 계속 늘어났지만 그 인구가 살 수 있는 도시지역의 부동산은 제한되어 있었기 때문에 인구밀도가 높은 수도권의 부동산은 자연스럽게 가격이 높아질 수밖에 없었다.

그런데 장기적으로 부동산의 가격이 하락할 여지가 있다. 우선 경제성장율은 경제규모가 커질수록 대부분 낮아지는 것이고, 무분별하게 도입된 비정규직과 고용불안의 영향으로 부의 양극화 현상이 일어나 부동산을 비싼 가격에 사는 재력을 갖춘 사람이 사람이 젊은 층으로 갈수록 줄고 있다. 물론 집을 살 재력이 없는 사람도 주거는 해야 하기 때문에 부동산 시장이 기업 중심의 월세 임대차 시장으로 전환될 가능성이 높다. 여기에 자식을 적게 낳는 저출산 현상까지 겹치고 있어 해외 인력의 대거 유입 등의 극적인 상황이 없다면 부동산이 필요한 인구 자체가 장기적으로는 줄어들 전망이다.
90년대 일본에서 거품경제 시절에 일어난 부동산의 몰락과정을 보면 한국도 결코 안전하지 않다는 사실을 알 수 있다. 더 무서운 것은 일본은 거품이 상업용 부동산에 치중되어 있어, 가정이 대출을 끼고 부동산을 사는 형태인 한국보다 오히려 나은 것일지도 모른다는 분석까지 나왔다는 것. 단, 일본의 거품은 한국의 거품과는 차원이 다르고 일본과 달리 2008년의 고점 이후 수도권 집값은 연착률을 했다는 점에서 장담하기는 어렵다. 앞으로 어찌될련지는, 그때 까지 위키가 살아있다면 추가바람.

위에서 말한 원인들 때문에 입지가 좋고 거품이 심하게 끼지 않은 지역의 부동산이 아닌 이상은 거래 시 상당히 주의해야 한다.
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  • [1] 참고로 2위의 수입원은 사업. 3위는 주식, 펀드, 채권. 4위는 은행이자수입. 5위는 회사월급
  • [2] 나무도 명인이나 입목등기를 통해 엄연히 별개의 부동산으로 만들 수 있다. 특히 입목등기로 등기한 나무의 집합체 같은 것은 별도로 저당도 잡을 수 있는 엄연한 별개의 부동산이다. 땅을 거래할 때도 명인된 나무같은 경우는 계약서에 쓰지 않으면 소유권이 안 넘어간다. 실제로 이런 문제로 다툼이 일어나거나 하는 경우도 많다.
  • [3] 다만 입목에 관한 법률에 근거해 등기한 경우에는 등기가 멸실되어도 본인에게 소유권이 있다는 사실이 인정되면 토지에 부합된 것으로 인정되지 않는다. 즉, 토지 소유권과 별개로 인정된다. 등기는 효력발생요건이지 효력존속요건이 아니기 때문이다. 그러나 명인의 경우는 효력발생요건이자 효력존속요건이므로, 그것이 멸실되었다면 입목의 소유자는 해당 입목에 대해 소유권을 주장할 수 없다.
  • [4] 아파트브랜드가 뜨면서 구식아파트를 최신브랜드 이름으로 바꾸는 편법도 많다. 예를 들어 '현대XX동 아파트'를 '현대아이파크 XX지구'로 바꾸면 아파트값이 올라간다.